作(zuò)為(wèi)中國(guó)房(fáng  )地(dì)産行(xíng)業(yè)中的(de)标杆♦<性企業(yè)，萬科(kē)的(de)影(yǐng)響力不‍♥β♣(bù)言而喻。萬科(kē)對(duì)于↓ 樓市(shì)的(de)看(kàn)法也(yě)被不(bù)少(shǎo)人(r♦¥₹én)奉為(wèi)洞悉行(xíng)業(yè)走向♠ 的(de)寶典。

在11月(yuè)7日(rì)萬科(kē)的(de)月(yuè)度經營數(shù)據電↕≠&®(diàn)話(huà)會(huì)議(yì)•∑≈上(shàng)，萬科(kē)不(bù)僅∑ '披露了(le)自(zì)身(shēn)的(de)經營數(shù)據，還(hái)對(duβ‍₩ì)明(míng)年(nián)的(de)房(fáng)地(dì)産市(shβ&ì)場(chǎng)做(zuò)了(le)分(fēn)析判斷。每經小(xiǎ★δ>o)編（微(wēi)信号：nbdnews）整✔<理(lǐ)出萬科(kē)的(de)主要(yào)♥π♣觀點，并附上(shàng)業(yè)內(nèi)人(rén)士的(de)解讀∑★©α(dú)，為(wèi)你(nǐ)分(fēn)析明(míng)年(nián)的±§(de)樓市(shì)走勢，做(zuò)一(yī)個(gè≠ ♣)參考。

萬科(kē)：明(míng)年(nián)是(shì)♥÷₽房(fáng)地(dì)産小(xiǎo)年(nián)

2015年(nián)下(xià)半年(niá§≠• n)以來(lái)，樓市(shì)走出調整期，迎來(lái)→©<新一(yī)輪的(de)暴漲，從(cóng)一(yī)線城(chéng)市(sh±φì)到(dào)三四線城(chéng)市(shì)，瘋狂的(de)房(fáng)價&₹使不(bù)少(shǎo)購(gòu)房(fáng)者感到(dào)δ±絕望。不(bù)過，随著(zhe)調控政策的(de)持續加壓，目前房(fáng©★÷)價暴漲的(de)局面基本得(de)到(dào)控制(zhì)，甚至一(yī)些(xiē)熱(♦€∞§rè)點地(dì)區(qū)的(de)房(fáng)價也(yě)出現(xiànδ←≤±)了(le)松動的(de)痕迹。今日(rì)（11月(yuè)14日(rì)），國(g≥ uó)家(jiā)統計(jì)局發布的(de)數(shù)據顯™≤β≥示，今年(nián)前10月(yuè)，全國(guó)房(fáng)地(d©☆‍±ì)産開(kāi)發投資90544億元，同比名義增長(ch✔©‍áng)7.8%，增速比1-9月(yuè)份回落0.3個(gè)百分(fēn)點；商品房(f→©↕áng)銷售額102990億元，增長(chánλ&♣₽g)12.6%，增速回落2個(gè)百分(fēn)點。

▲圖片來(lái)源：視(shì)覺中國(guó)

調控下(xià)明(míng)年(nián)的(de)樓市(shì)會(huì  )怎樣走，萬科(kē)的(de)判斷是(shì)：會(h♣₹δ₩uì)進入小(xiǎo)年(nián)。

萬科(kē)的(de)觀點：

1、明(míng)年(nián)房(fáng)地Ω ≈(dì)産銷售可(kě)能(néng)會(huì)出現±§✘∑(xiàn)整體(tǐ)性的(de)下(xià)降，銷售面積和(hé)銷售金(jīn)額雙降。↔↕

2、不(bù)同城(chéng)市(shì)分(fēn)化(huà)會(huì)∏¶÷¶很(hěn)明(míng)顯，一(yī)二線城(ch ©éng)市(shì)房(fáng)價難以上(shàn™★g)升，因為(wèi)經過2016年(nián ")的(de)大(dà)漲，市(shì)場(chǎng)本身(shē®∏≈n)承接力弱化(huà)，加上(shàng)政策調控，增長(cháng)會(hu"λσ∏ì)有(yǒu)限。但(dàn)是(shì)繼續下(xià←™)調的(de)風(fēng)險也(yě)不(bù)存在，因為(wèi)調整從(cóng)>σ​2016年(nián)第四季度就(jiù)開(kāi)始了(le)，持續₽β很(hěn)久了(le)。

3、三四線城(chéng)市(shì)也(yě)要(yào)↔‌分(fēn)開(kāi)看(kàn)，在核心城(ché≠β" ng)市(shì)周邊，本身(shēn)基礎設施在¶ 改善，有(yǒu)新的(de)流動人(rén)口進入的(de)城(chéng)市(shì)，₽₹₹市(shì)場(chǎng)會(huì)相(xiàng)對(duì)穩定♦→♠€。成交量明(míng)顯下(xià)降的(de)三四線​♠城(chéng)市(shì)，房(fáng)價有(yǒu)下(xià)'₹∏跌的(de)壓力。

華爾街(jiē)見(jiàn)聞專欄作(zuò)家(jiā)朱文(wén)δ∞策分(fēn)析表示：

明(míng)年(nián)的(de)市(>₹☆shì)場(chǎng)，首先，今年(nián)暴漲的(de)三四線城(chéng)φ♠λ市(shì)一(yī)定會(huì)迎來(lái>•©₽)小(xiǎo)年(nián)，這(zhè)是(shì)比較确定♥♦↔ 的(de)，我之前一(yī)再談到(dào)投資三四線城(chéng)市(shì)要(σ™↓yào)規避，也(yě)是(shì)這(zhè)個(gè)道(dào)理( ≠lǐ)，再好(hǎo)的(de)市(shì)場(chǎng)也(yě)不(bù€±$♣)會(huì)天天漲。其次，我個(gè)人(rén)認∑ε為(wèi)，北(běi)上(shàng)深明(mín§£αg)年(nián)不(bù)會(huì)是≈↕(shì)小(xiǎo)年(nián)，市(shì)場ε∞(chǎng)會(huì)出現(xiàn)複蘇。尤其是(shìσ≈∑π)一(yī)線城(chéng)市(shì)的(βα$≠de)豪宅，依然存在整體(tǐ)性的(de)被低(dī)估。比如(rú)在深圳，深圳灣沿線δεו的(de)豪宅，在這(zhè)種調整市(shì)裡(lǐ)，依然上(shàng)漲 ₽✔了(le)10%以上(shàng)，體(tǐ)現(xiàn)出了(le)很(h™©ěn)強的(de)抗跌性。而環一(yī)線+二線，是(shì)小(₽♥xiǎo)年(nián)的(de)可(kě)能(né‍♣≥≈ng)性更大(dà)。整體(tǐ)上(shàng)說(shuō)， ÷φ≥房(fáng)地(dì)産買賣不(bù)存在什(shén)麽趨勢性的(de)✔φ€×機(jī)會(huì)。但(dàn)如(rú)果看(kàn)多(duō)一(yī)"∑線城(chéng)市(shì)的(de)長(cháng)期發♥<•展，那(nà)麽，這(zhè)是(shì)很(hěn)好(β↓Ωhǎo)的(de)進行(xíng)長(cháng)線布局的®←∏δ(de)機(jī)會(huì)。

萬科(kē)：調控政策将持續

今年(nián)以來(lái)，房(≈♠£fáng)地(dì)産調控政策一(yī)再加碼，從(cóng)限購(gòu)、限售到(dàoπ‌)大(dà)力發展房(fáng)屋租賃市(shì)場(c♦¥ ☆hǎng)，暴漲的(de)房(fáng)價終于被抑制(zhì)。但(dàn)是♠♥≈(shì)坊間(jiān)有(yǒu)說(shuō)法稱每 ≈一(yī)次的(de)樓市(shì)調控均為(wèi)下(xià)一(yī)次的(de) ★β‍報(bào)複性上(shàng)漲埋下(xià)伏筆( ± bǐ)，那(nà)麽明(míng)年(nián)的(de)調控政策會(h₽♥uì)放(fàng)松嗎(ma)？萬科(kē₹&¶♣)的(de)回答(dá)是(shì)：相(xiàng)信政策會(huì)持續，®π≠放(fàng)松的(de)可(kě)能(néεβ♥ng)性很(hěn)小(xiǎo)。

▲圖片來(lái)源：視(shì)覺中國(guó) ™₹

政策收緊也(yě)體(tǐ)現(xiàn)在購(gòu)<<房(fáng)杠杆的(de)下(xià)降，萬科(★♣¥∑kē)的(de)數(shù)據顯示，去(qù)✘β♠™年(nián)萬科(kē)銷售中一(yī)次¶≠®性付款的(de)比例隻有(yǒu)10%，銀 ←(yín)行(xíng)按揭貸款比重高(gāo)的(de)時(shí)候比重超過60%，÷£‌接近(jìn)65%；今年(nián)政策∏±收緊，對(duì)二套房(fáng)首付比例要(yào)求的(de♦™)提高(gāo)以及貸款利率的(de)上(shàng)升，一(yī)次性付款增加，使用←¶×★(yòng)按揭貸款的(de)比重下(xià)降，有(yǒu)些(xiē)月(yuè)份一(yī✔&<γ)次性付款的(de)比重超過30%。10月(yuè♥★∞)份一(yī)次性付款25%，按揭貸款比重45%，使用π±¥​(yòng)按揭貸款的(de)客戶占比75%，實際平均首付比例3."≈φ8成，而去(qù)年(nián)平均首付比例3成。

中國(guó)房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)四↑™強争霸

2014年(nián)，人(rén)民(mín)日(rì)報(bào)曾刊登了✔♠(le)一(yī)篇署名為(wèi)萬科(kē)總裁郁亮(liàng)的(de​☆)文(wén)章(zhāng)，名為(wèi)《我國(guó)樓市(shì)進入白(bái)銀(×↑©yín)時(shí)代》。從(cóng)此“白(bái)銀(yín)時(s↕✘hí)代”成為(wèi)房(fáng)地(dì)産行 α±(xíng)業(yè)的(de)熱(rè)詞，不(bù)過，近(jìn)日(∑₩rì)“白(bái)銀(yín)時(shí)代”的(de)說(s$₽huō)法卻遭到(dào)融創中國(guó)董事(shì)長(cháng)孫宏斌“怒→ δ怼”，孫宏斌認為(wèi)這(zhè)是(shì)鑽石時(shí)代。“誰的(d←←e)鑽石時(shí)代呢(ne)？大(dà)公司的(de)鑽石時(sh≈₽εí)代，因為(wèi)大(dà)公司在不(bù)斷地(dì)合并小(xiǎo)公司的(de)市(s♥★≤↕hì)場(chǎng)份額。小(xiǎo)公司都(dōu)沒了(le)，這•♠(zhè)個(gè)時(shí)代就(jiù)結束了(↓αle)。我覺得(de)房(fáng)地(dì)産的(de)上(★§shàng)半場(chǎng)還(hái)會(huì)持續5年(nián)、γ"<10年(nián)。這(zhè)是(shì)我說(shuō)的(de)中國(guó)房(f→↔‍→áng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)的(de)上(shàng)半場(chǎng)，我 <Ω們一(yī)直是(shì)引領者。”孫宏斌說(sh₽≈←uō)。

多(duō)年(nián)來(lái)，萬科(kē)一(yī)直占據著(zhe)中國 ↔&×(guó)房(fáng)地(dì)産行(x ¥íng)業(yè)帶頭大(dà)哥(gē)的(de)位置，不(bù)過根據新★✘<浪樂(yuè)居發布的(de)數(shù)據顯示，2016年(nián)恒大(dà)在銷售金(j™'★<īn)額和(hé)銷售面積上(shàng)均完成了(le ‍>)對(duì)萬科(kē)的(de)超越。加上(shàn≥εσ₩g)來(lái)勢洶洶的(de)融創和(hé)碧桂園，業(yè)內(nèα>Ω¥i)預計(jì)未來(lái)将形成四強争霸的(de)局面。

▲圖片來(lái)源：視(shì)覺中國(guó)

萬科(kē)的(de)數(shù)據顯示：

1、今年(nián)前10月(yuè)萬科(kē)銷售​¥均價為(wèi)14800元/平方米。

2、萬科(kē)的(de)項目，從(cóng)銷售φ 面積來(lái)看(kàn)，在一(yī)線占比10%-15%之間(jiān)±↕，在二線占比60%，三四線占比25%不(bù)到(dào)；從(cóng)金​♣₹(jīn)額來(lái)看(kàn)，一(yī)二線占比更高(gāo)，90%以上(shàng)。​λ投資基本上(shàng)也(yě)是(shì)這(zhè)樣的(d Ω☆e)水(shuǐ)平。

3、萬科(kē)第三季度新增的(de)項目超過銷售規模，超過第一(yī)和(hé)第二季度的←$(de)總和(hé)，包括10月(yuè)份仍新增了(le)500多(duō)萬↔ ¶方，超過銷售面積近(jìn)一(yī)倍。未來(lái)總的(de)可(kě)結算(suànγ™)資源約1.35億平方米，大(dà)約7000萬方在建（其中有(yǒu)4200萬方已售，未來(™≥lái)可(kě)結算(suàn)）。

4、今年(nián)一(yī)二線城(chéng)市(shì)成交量跌了(le)30¶λ✘%、40%，萬科(kē)成交量前10個(gè)月(yuè)差不(bù)多(duō)還(hái)漲 ‍∞→了(le)25%。

朱文(wén)策分(fēn)析稱，

萬科(kē)今年(nián)的(de)銷售額大(dà)約可♣✔™(kě)以達到(dào)5200億左右。明γ€♠‌(míng)年(nián)有(yǒu)可(k¥ ě)能(néng)達到(dào)的(de)≠€銷售額會(huì)在6000億左右（盡管萬科(kē)不(bù)設銷售目标，但(dàn)實際有(yǒ&∞u)這(zhè)樣的(de)條件(jià ↑n)達到(dào)這(zhè)個(gè)規模），這(zhè)個(g"®↑è)規模可(kě)能(néng)會(huì)繼續低(dī)于碧桂↓£¶'園，但(dàn)是(shì)超過了(le)恒大(d∞ à)前幾日(rì)引進第三輪戰投時(shí)公布的(de)計(jì)劃✔↕σ的(de)——恒大(dà)前幾日(rì)公布2018-2020年(nián)™♣'的(de)銷售目标分(fēn)别為(wèi)：5000億☆₩σ♠、5800億級6200億。不(bù)過，設想恒大(dà)定的(de)目标是(sh₽≥ ​ì)保守的(de)，它也(yě)有(yǒu)可(kě)能(néng)實現(xiàn)更大↔$αΩ(dà)的(de)銷售規模。